Reembolso antecipado

O empréstimo à habitação pode ser reembolsado antecipadamente.

Antes do prazo previsto no contrato, o mutuário pode pagar parte do empréstimo ou a totalidade do capital em dívida.

Quanto mais capital o cliente conseguir pagar antecipadamente, e quanto mais cedo o fizer menor será o montante de juros que vai pagar pelo empréstimo.

REEMBOLSO ANTECIPADO PARCIAL

O reembolso antecipado parcial é feito normalmente por clientes que têm disponibilidade económica para tal.

Ao reduzir o montante do capital em dívida, o reembolso antecipado permite diminuir os juros a pagar pelo empréstimo, reduzindo por sua vez o valor das prestações mensais. Utilizar poupança para reembolsar antecipadamente uma parte dos créditos contraídos é, em geral, uma boa alternativa a aplicar a poupança num produto de aforro. As taxas de juro que se pagam pelos créditos contraídos são geralmente mais altas do que as que se recebem nas aplicações da poupança.

O reembolso antecipado parcial faz-se na data do pagamento da prestação, devendo o cliente avisar a instituição de crédito sobre esse reembolso com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência.

EXEMPLO:reembolso parcial deum empréstimo à habitação

No exemplo seguinte, uma amortização de 5.000 euros permite uma poupança de 3.337 euros em juros (82.407 - 79.069);no caso deamortizar 10.000 euros, a poupança duplicará, ascendendo a 6.675 euros (82.407 - 75.732).

Empréstimo de 100.000€. Taxa de Juro de 4,5%. Prazo de 30 anos.
  Prestação mensal Total de juros
Comissão rembolso antecipado
Previsto no início do contrato 507 € 82.407 € Contratoa taxa variável Contrato a taxa fixa
Amortização parcial passado 5 anos Após a amortização de 5.000 € 479 € 76.069 € 25 € 100 €
Após a amortização de 10.000 € 451 € 75.732€ 50 € 200 €

REEMBOLSO ANTECIPADO TOTAL

O reembolso antecipado total de um crédito à habitação ocorre com o pagamento da totalidade do montante em dívida antes do prazo estipulado no contrato.

O reembolso antecipado total ocorre, em regra, quando o mutuário pretende transferir o empréstimo para outra instituição de crédito.

O reembolso antecipado total do crédito à habitação pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato, devendo o mutuário avisar a instituição de crédito com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.

No caso de transferência do empréstimo para outra instituição de crédito, a instituição onde o empréstimo se encontra deverá fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido, no prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos necessários para a transferência, incluindo o capital em dívida e o tempo já decorrido do contrato inicial.

Exemplo: reembolso total deum empréstimo à habitação

No exemplo seguinte, para um empréstimo de 100.000euros, com taxa de juro de 4,5 por cento e prazo de 30 anos, se, decorridos os primeiros 5 anos, decidirreembolsar na totalidade paga uma comissão de 456euros, se o empréstimo for a taxa variável, ou de 1.823 euros, se for a taxa fixa. Se, proceder ao reembolso total 20 anos depois, paga uma comissão de 244€, se o empréstimo for a taxa variável, ou de 978€ euros, se for a taxa fixa.

    Comissão reembolso antecipado Valor total a pagar
Capitalem dívida Contrato taxa variável Contrato taxa fixa Contrato taxa variável Contrato taxa fixa

Reembolso total
Decorridos 5 anos 91.158 € 456 € 1.823 € 91.614 € 92.981 €
Decorridos 20 anos 48.890 € 244 € 978 € 49.134 € 49.868 €

CONDIÇÕES DE REEMBOLSO ANTECIPADO PARCIAL E TOTAL

As instituições de crédito cobram normalmente uma comissão pelo reembolso antecipado de um crédito à habitação. Por lei, esta comissão não pode ser superior a:

  • 0,5% do capital reembolsado, no caso dos contratos com taxa de juro variável;
  • 2% do capital reembolsado, nos contratos em que vigora taxa de juro fixa.

Estes valores são limites máximos. Não se aplicam se, no contrato de empréstimo, tiver sido acordada uma comissão inferior.

As instituições não podem cobrar comissões pelo reembolso antecipado se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, o desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.

Além da comissão de reembolso antecipado, a instituição de crédito só pode exigir o pagamento de despesas que tenha pago a conservatórias, cartórios notariais ou à administração fiscal por conta do cliente. A instituição de crédito deve apresentar ao cliente o comprovativo dessas despesas.

A instituição não pode exigir quaisquer outros valores relacionados com o reembolso antecipado, como a comissão pela emissão de distrate para cancelamento da hipoteca em caso de reembolso antecipado total.

A instituição também não pode exigir a devolução de quantias que tenha entendido suportar por conta do cliente, aquando da celebração do contrato de crédito, ou, posteriormente, em resultado de qualquer alteração contratual.

No caso de reembolso antecipado total, ao valor da comissão de reembolso antecipado, calculada com base no capital em dívida após a última prestação vencida e paga, acrescem os juros devidos até à data do reembolso antecipado.

A instituição de crédito não pode cobrar juros relativos ao período compreendido entre a data do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos contratuais.