Reembolsar o crédito à habitação

Durante a vigência do contrato de crédito à habitação o mutuário vai amortizando o empréstimo que contraiu através do pagamento das prestações.
As prestações incluem normalmente uma parte de capital e outra de juros.
Uma parte do montante da prestação mensal destina-se a devolver parte do capital que se tomou emprestado. A outra componente da prestação destina-se a pagar juros que incidem sobre o montante emprestado.

PRESTAÇÕES DE CAPITAL E JUROS

Em regra, as prestações são constantes, o que significa que o montante da prestação mantém-se constante durante toda a vida do empréstimo, exceto quando é revisto o valor da Euribor, no caso de o empréstimo estar a ser pago com taxa de juro variável.
A modalidade de reembolso com prestações constantes é a mais comum, designando-se por isso de modalidade padrão.
CreditoHabitacao_ReembolsoPadrao
Para além das prestações constantes, e embora menos comuns, podem ainda existir prestações progressivas, em que o montante da prestação aumenta com o tempo, de acordo com um plano previamente definido e em função do prazo acordado.
Existem também prestações mistas, em que o montante da prestação vai crescendo durante os primeiros anos do empréstimo, passando depois a ser constante, ou seja, a variar apenas quando for revisto o valor da Euribor, no caso de o empréstimo estar a ser pago com taxa de juro variável.

CARÊNCIA DE CAPITAL

Para além do regime mais comum de amortização de um empréstimo, conhecido por reembolso padrão, em que as prestações pagas incluem uma componente de capital e outra de juros, é também possível contratar um empréstimo com um período de carência. Um período de carência é um prazo de meses ou anos em que o mutuário não amortiza capital do empréstimo, pagando apenas juros sobre o montante em dívida. A prestação a pagar durante esse período é por isso mais pequena.
Contudo, quando terminar o período de carência, a prestação a pagar vai ser mais alta pois passa a incluir a componente relativa à amortização de capital. É também mais elevada do que se tivesse optado por uma modalidade de reembolso padrão desde o início. Após o período de carência, o montante do empréstimo tem de ser reembolsado num período de tempo mais curto, logo em parcelas mais elevadas.
O montante total de juros pagos pelo cliente é também maior, comparando com a modalidade de reembolso padrão, uma vez que durante o período de carência o cliente não vai reduzindo o capital em dívida, pagando por isso juros sobre a totalidade do capital.
CreditoHabitacao_PrestacoesMensaisCarenciaCapital

Há também modalidades de carência em que o cliente não paga nem capital nem juros, assumindo a prestação, por isso, o valor de zero durante o período acordado. Mas estes casos são excecionais, praticamente inexistentes, porque representam encargos futuros mais elevados para os mutuários e riscos mais significativos para as instituições de crédito.

Neste caso, os juros não pagos vão sendo somados ao capital em dívida, que desta forma vai aumentando todos os meses face ao valor inicial.
Esta modalidade implicará o pagamento de um montante total de juros, não só bem mais elevado do que no reembolso padrão, mas também o reembolso de um capital superior ao inicial.

DIFERIMENTO DE CAPITAL

O diferimento de capital significa adiar o reembolso de uma parte do capital (por exemplo 10%) para a última prestação do empréstimo.
Nesta hipótese, as prestações são mais baixas durante o empréstimo, uma vez que uma parcela do capital não está a ser reembolsada. Contudo, a última prestação é muito elevada.
O montante total de juros a pagar é maior, por comparação com a modalidade de reembolso padrão porque durante a vida do empréstimo o capital em dívida reduz-se mais lentamente e por isso vence mais juros.
CreditoHabitacao_PrestacoesMensaisDiferimento

Exemplo: Reembolsar um empréstimo à habitação

Comparando com a modalidade de reembolso padrão, optar por uma carência de capital ou pelo diferimento de parte do capital, implica um maior valor total de juros a pagar.

No exemplo abaixo omontante total de juros a pagar na modalidade de reembolso com carência de capital é maiordo que namodalidade de reembolsopadrão em 1.311 euros. Comdiferimento de parte do capital, o montante total de juros a pagar é superior ao da modalidade de reembolso padrão no valor de 15.778 euros.

Empréstimo de 100.000€. Taxa de juro anual nominal de 4,5%. Prazo de 30 anos
Modalidade de reembolso Prestação mensal Total de juros
Padrão 507 € 82.407 €
Carência de capital
(12 meses)
No período de carência

375 €
Pós-carência

515 €
83.718 €
Diferimento de capital
(30%)
Prestação (n.º1 a 359)

467 €
Última prestação (n.º360)

30.467 €
98.185 €