Comparar Alternativas
Os clientes devem comparar diferentes propostas de crédito à habitação antes de se decidirem a contratar um crédito.
Se as características dos empréstimos forem idênticas é importante comparar a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) de cada um deles. As instituições de crédito têm de indicar a TAEG para cada empréstimo que o cliente queira simular. A TAEG consta sempre da ficha de informação normalizada europeia (FINE) de cada proposta.
A TAEG é a medida do custo total do crédito e deve ser usada para comparar propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso. A TAEG é a taxa que reflete, em base anual, todos os custos associados ao empréstimo, incluindo os juros, comissões, despesas (impostos e registos, por exemplo) e prémios de seguros.
Na comparação de diferentes propostas, os clientes devem também ter em conta a taxa de juro da operação, sendo, no caso dos empréstimos com taxa de juro variável, particularmente importante analisar o spread aplicável. Estes elementos estão também devidamente identificados na ficha de informação normalizada europeia (FINE).
Mas estas variáveis não são as únicas relevantes para comparar propostas alternativas, já que aos juros a pagar num crédito à habitação podem acrescer outros encargos.
Assim, devem ainda ser analisados, relativamente a diferentes propostas de crédito, os seguintes aspetos:
- as comissões cobradas no início do contrato (de abertura de dossier ou de avaliação, por exemplo);
- as comissões devidas ao longo do contrato (de processamento mensal, por exemplo);
- as comissões a cobrar no termo do contrato (comissão de distrate, por exemplo);
- os prémios dos seguros exigidos pela instituição de crédito;
- despesas diversas (tais como impostos, emolumentos notariais e de registo).
Se ponderar contrair um empréstimo com carência ou diferimento de capital deve comparar o plano financeiro deste empréstimo com o plano financeiro na hipótese do empréstimo ser reembolsado, desde o início, em prestações constantes de capital e juros. É importante avaliar, por exemplo, o impacto no montante total de juros a pagar, que é mais elevado no caso de o empréstimo ter períodos de carência ou de diferimento de capital.
VENDAS ASSOCIADAS FACULTATIVAS
Muitas vezes, é proposta ao cliente a aquisição de produtos ou serviços financeiros em simultâneo com o crédito à habitação, comprometendo-se a instituição a reduzir ospread, as comissões ou outros encargos do empréstimo.
Esses produtos ou serviços financeiros adicionais são uma opção do cliente e não podem ser impostos pela instituição de crédito. São as chamadas vendas associadas facultativas (bundling).
Todavia, a instituição de crédito não deve comercializar de forma conjunta créditos à habitação com produtos de investimento sem garantia de capital.
É fundamental ponderar o custo desses produtos ou serviços financeiros. Esse custo poderá ser superior à redução que o cliente obtém no crédito à habitação em resultado da subscrição desses produtos ou serviços adicionais. É importante também refletir se os produtos ou serviços adicionais são realmente necessários.
Para avaliar o impacto destes produtos ou serviços adicionais no custo total do empréstimo deve comparar-se a TAEG com ou sem vendas associadas.
A FINE deverá indicar quais os benefícios da contratação conjunta e quais as consequências para o cliente se deixar de subscrever algum dos produtos ou serviços.
Caso o cliente desista desses produtos ou serviços financeiros durante a vigência do contrato, a instituição de crédito pode rever as condições do empréstimo, passando a aplicar as que teriam vigorado se o cliente não os tivesse comprado.
A partir do momento em que o cliente desiste dos produtos ou serviços associados ao crédito, a instituição de crédito tem apenas um ano para alterar as respetivas condições.