A compra de uma casa é uma decisão muito importante e que pressupõe a existência de alguma poupança, mesmo quando se recorre a crédito bancário. Para além do valor do imóvel, há que contar com despesas adicionais e, caso se recorra a crédito, avaliar o impacto no orçamento familiar dos encargos mensais associados ao empréstimo.



Despesas com a Casa

A compra de uma casa representa um dos investimentos mais onerosos na vida da generalidade das pessoas, pelo que deverá ser cuidadosamente avaliada.

Na escolha de casa pode ser ponderada a distância ao local de trabalho ou a outros locais de referência, a prevista facilidade de revenda ou de arrendamento. Na opção por uma casa nova ou usada deve ponderar-se, não apenas o preço de compra, mas também a eventual necessidade de obras e o seu custo.

A compra de uma casa com recurso a crédito bancário, designado de crédito à habitação, implica uma despesa mensal que pode ser significativa. Para muitas famílias, esta é, durante muitos anos, uma das despesas mais importantes no orçamento, que limita o dinheiro disponível para outros fins e a capacidade de contrair outros créditos.

Num primeiro momento, há despesas associadas ao contrato de compra e venda da casa. Estas despesas não são habitualmente financiadas pelas instituições de crédito. É importante dispor de poupança para este efeito.

Entre as despesas iniciais incluem-se:

  • o pagamento do sinal,
  • o pagamento da avaliação do imóvel e outras despesas processuais relacionadas com a contratação de um empréstimo bancário, nos casos aplicáveis,
  • o pagamento de emolumentos notariais para celebração da escritura,
  • o pagamento das taxas de registo na conservatória do registo predial,
  • os encargos com impostos, tais como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), exceto no caso de a casa se encontrar isenta do pagamento deste imposto, o Imposto do Selo calculado sobre o preço da casa e o Imposto do Selo calculado sobre o dinheiro emprestado pela instituição de crédito,
  • outros custos, como a compra de mobília e eletrodomésticos, ou a ligação às redes de água, gás e eletricidade.

Após a escritura, as despesas periódicas incluem:

  • as prestações do empréstimo bancário, no caso da compra ser feita a crédito,
  • os prémios de seguros,
  • as despesas com o condomínio, e
  • os impostos e taxas, tais como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), sendo que a casa pode beneficiar de um período de isenção.

 


Crédito à Habitação

Antes de contrair um crédito à habitação, é importante avaliar o impacto do pagamento da prestação do empréstimo no orçamento familiar durante os anos seguintes.

Para avaliação desse impacto deverá calcular-se a parcela do rendimento mensal que terá de ser utilizada para pagar a prestação do crédito e a que resta para as despesas necessárias do agregado familiar.

A percentagem do rendimento destinada ao pagamento deste e de outros créditos que já tenham sido contraídos, designada de taxa de esforço, não deve ser excessiva.

Associadas à contratação do crédito há decisões que devem ser ponderadas porque afetam o valor da prestação. Além do montante do empréstimo, há que decidir se o crédito é a taxa de juro fixa ou a taxa de juro variável.

Quanto maior for o prazo, menor será a prestação mensal, mas maior será o total de juros a pagar durante a vida do empréstimo.

A escolha do tipo de taxa de juro deve atender a que, no caso da taxa fixa, a prestação é sempre igual ao longo do empréstimo ou durante o período em que a taxa de juro fixa vigorar, mas, em condições normais de mercado, tende a ser superior à prestação de um empréstimo a taxa variável.

A escolha de um empréstimo a taxa de juro variável implica a alteração do valor da prestação quando é revisto o valor da Euribor. A Euribor pode mudar conforme o prazo a que se refere. Em período de subida/descida de taxas Euribor, a prestação de um empréstimo a taxa variável aumenta/diminui, enquanto a prestação de um empréstimo a taxa fixa se mantém.

As condições dos empréstimos variam entre instituições de crédito. Para conhecer todas as condições e caraterísticas do crédito é fundamental ler atentamente a respetiva Ficha de Informação Normalizada (FIN) que a instituição de crédito é obrigada a disponibilizar.

É importante que a comparação entre empréstimos semelhantes seja feita com base na taxa anual de encargos (TAE), que mede o custo total do crédito. 


 

 

Seguros específicos

A compra de um andar (fração autónoma num prédio em propriedade horizontal) implica a contratação obrigatória de um seguro que cubra o risco de incêndio da casa e das partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem etc.) correspondentes. 

Embora não seja obrigatório, o seguro pode ser de multirriscos habitação. É um seguro mais amplo, que poderá incluir, por exemplo, riscos de danos causados por sismos, inundações, tempestades e furtos ou roubos.

Na compra de casa com recurso a crédito, o banco normalmente exige que sejam contratados alguns seguros. É solicitado, em regra, um seguro de vida do devedor em que a instituição de crédito é a beneficiária. Este visa garantir que a dívida é paga à instituição de crédito em caso de morte ou invalidez do devedor.

Como o imóvel é, normalmente, utilizado como garantia do empréstimo (hipoteca) é usual o banco exigir um seguro de multirriscos para proteger a habitação de eventuais danos, incluindo além do risco de incêndio, outros que considere relevantes. 


 


Cuidados a Ter

Com a compra de casa há ainda um conjunto de cuidados a ter em conta.

Se a compra for feita a crédito, a instituição, além da hipoteca do imóvel, pode solicitar outras garantias, como é o caso da fiança. Uma fiança é uma garantia pessoal que só deve ser prestada pelo fiador quando exista a total confiança de que o comprador vai cumprir escrupulosamente o contrato. Com efeito, caso o comprador deixe de pagar as prestações à instituição de crédito, o fiador do contrato pode responder com todo o seu património pelo pagamento da dívida, pelo que a decisão de ser fiador de alguém, inclusivamente de um familiar próximo, deve ser sempre uma decisão extremamente ponderada.

É também comum associar à fiança uma cláusula no contrato em que o fiador declara recusar ao “benefício da excussão prévia”. Isto significa que, caso as prestações deixem de ser pagas pelo comprador, a instituição de crédito pode fazer-se pagar através do património do fiador, independentemente de o comprador ter bens que possam ser penhorados. Por exemplo, se o comprador deixou de pagar as prestações porque ficou desempregado, a instituição de crédito pode solicitar ao tribunal que penhore o ordenado e a casa do fiador para assegurar o pagamento das prestações em atraso.

Antes da compra da casa, deve verificar-se na conservatória do registo predial se há ónus ou encargos que recaiam sobre a casa ou sobre o terreno onde a mesma está construída, tais como hipotecas ou penhoras.

Se a casa estiver sujeita ao regime de propriedade horizontal (isto é, um apartamento incluído num condomínio), deve pedir-se ao vendedor uma cópia do regulamento do condomínio e das atas das assembleias de condomínio dos últimos anos. Nestes documentos obtêm-se informações sobre a casa que se pretende comprar, tais como as despesas já aprovadas para obras que ainda não foram realizadas, qual o valor do fundo comum de reserva e da conta poupança-condomínio e quais os condóminos com quotas em dívida. Estas dívidas podem vir a ser responsabilidade de quem adquire a casa.

Há ainda que proceder ao registo definitivo na conservatória do registo predial para que o direito de propriedade fique devidamente protegido perante terceiros.

Após a celebração da escritura de compra e venda e quando a casa se destinar a habitação própria e permanente a morada fiscal deve ser alterada. Deve também ser alterada a morada das contas bancárias de que seja proprietário e a constante nos documentos de identificação, tais como o cartão de cidadão e carta de condução.